Comprar una propiedad en España como extranjero puede ser una gran inversión, pero es importante conocer los pasos para garantizar una compra exitosa y sin problemas. A continuación, te presento una guía paso a paso que detalla el proceso desde la planificación hasta la adquisición.
1. Definir el presupuesto y financiación
- Establece un presupuesto realista, considerando no solo el precio de la propiedad, sino también los costos adicionales (impuestos, notarios, etc.).
- Obtén financiación: Si necesitas una hipoteca, algunos bancos en España ofrecen préstamos hipotecarios a extranjeros. Normalmente, financian entre el 60% y el 70% del valor de la propiedad para no residentes.
2. Obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE)
- El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es esencial para cualquier transacción económica en España, incluida la compra de una propiedad.
- Puedes solicitarlo en una comisaría de policía en España o a través de un consulado español en tu país de origen.
3. Abrir una cuenta bancaria en España
- Para realizar pagos relacionados con la compra de la propiedad, es recomendable tener una cuenta bancaria española. La apertura es sencilla y requiere documentación básica como el pasaporte y el NIE.
4. Buscar la propiedad adecuada
- Investiga sobre las zonas en las que te gustaría vivir o invertir, considerando factores como infraestructuras, clima, cercanía a servicios y transporte.
- Asesórate con un agente inmobiliario: Un buen agente con experiencia en atender a clientes internacionales puede ser clave. Ellos te ayudarán a filtrar propiedades según tus necesidades y a navegar por el proceso legal.
5. Realizar una oferta y firma de contrato de arras
- Una vez que encuentres la propiedad adecuada, realiza una oferta al vendedor.
- Tras acordar el precio, se firma el contrato de arras, donde el comprador paga un depósito (normalmente el 10% del precio de la propiedad). Este contrato reserva la propiedad y establece las condiciones de la compra.
- Si el comprador se retira, pierde el depósito, y si el vendedor rompe el contrato, deberá devolver el doble de la cantidad pagada.
6. Comprobar la legalidad de la propiedad
- Consulta a un abogado: Aunque no es obligatorio, se recomienda contratar a un abogado especializado en transacciones inmobiliarias. El abogado verificará que la propiedad esté libre de cargas o gravámenes, y que esté registrada correctamente.
- Es esencial verificar que la propiedad esté registrada en el Registro de la Propiedad, y que esté al día en pagos de impuestos y servicios.
7. Firma de la escritura pública ante notario
- Una vez que todo esté en orden, se firma la escritura de compraventa en una notaría. El notario es una figura clave en España, ya que garantiza la legalidad de la transacción.
- El comprador debe acudir con su NIE, y si no puede estar presente, puede otorgar un poder notarial a un representante legal.
- En este momento se realiza el pago final de la propiedad.
8. Registro de la propiedad
- Después de la firma, la escritura debe registrarse en el Registro de la Propiedad para garantizar que el comprador sea oficialmente el nuevo propietario.
- El abogado o notario suele encargarse de este trámite.
9. Pagar impuestos y otros gastos
Los costos adicionales de la compra de una propiedad en España incluyen:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para propiedades de segunda mano, o IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD) para propiedades nuevas.
- El ITP varía entre el 6% y el 10%, según la región.
- El IVA es del 10% para viviendas nuevas, más el 1-1,5% del AJD.
- Honorarios de notario: Generalmente, entre el 0,5% y el 1% del precio de la propiedad.
- Gastos de registro: Aproximadamente entre 400 y 1.000 euros.
- Honorarios del abogado: Aproximadamente entre el 1% y el 2% del precio de la propiedad.
- Tasación (si se solicita una hipoteca): Entre 300 y 500 euros.
10. Registrar los servicios públicos
- Una vez que la propiedad esté a tu nombre, debes cambiar el titular de los servicios (electricidad, agua, gas) y asegurarte de que todo esté a tu nombre.
- También es importante contratar un seguro de hogar para proteger tu inversión.
11. Planificación fiscal
- Si no resides en España, es posible que tengas que pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y el Impuesto sobre el Patrimonio.
- Asegúrate de conocer tus obligaciones fiscales tanto en España como en tu país de residencia, para evitar sorpresas.
Resumen de los pasos:
- Definir presupuesto y buscar financiación.
- Obtener el NIE.
- Abrir una cuenta bancaria en España.
- Buscar la propiedad.
- Hacer una oferta y firmar el contrato de arras.
- Comprobar la legalidad de la propiedad.
- Firmar la escritura pública ante notario.
- Registrar la propiedad.
- Pagar impuestos y otros gastos.
- Registrar servicios públicos.
- Planificación fiscal.
Conclusión
Comprar una propiedad en España como extranjero puede ser un proceso complejo, pero con una buena planificación y asesoramiento adecuado, es perfectamente factible. Siguiendo estos pasos y contando con profesionales como abogados y agentes inmobiliarios, podrás asegurarte de que tu inversión sea segura y satisfactoria.